3a Immobilien im Portfolio in Malters (6102) — eine Allokation aufbauen, die trägt (2026)

Wo ein Vorsorgefranken zuerst hingehört

Bevor man 3a-Lösungen vergleicht, lohnt sich die Prüfung, ob die Säule 3a überhaupt das richtige Gefäss ist. Ein Einkauf in die Pensionskasse, die Rückzahlung von Hypothekarschulden oder der Aufbau einer verfügbaren Liquiditätsreserve können je nach Situation mehr bewirken.

Die Säule 3a hat eine Besonderheit: Ihr Abzug ist plafoniert und über die vorgesehenen Nachzahlungsmöglichkeiten hinaus nicht übertragbar. Eine Nachzahlung von 3a-Beiträgen ist möglich, um fehlende Beitragsjahre zu schliessen — zusätzlich zum ordentlichen Beitrag des laufenden Jahres.

Anders gesagt: Eine ungenutzte Jahreslimite ist nicht frei nachholbar. Genau das rechtfertigt für viele Haushalte, die 3a-Einzahlung in der Prioritätenfolge zuerst zu behandeln — und den Rest danach abzuwägen.

Wann das Geld wieder verfügbar wird

Die Säule 3a ist gebundene Vorsorge: Das Kapital bleibt bis kurz vor dem Rentenalter gesperrt, ausser in den von der Verordnung vorgesehenen Fällen.

Ein Vorbezug des Guthabens vor dem Rentenalter ist nur in Ausnahmefällen möglich: Erwerb oder Bau von Wohneigentum zum Eigenbedarf, Einkauf von Beitragsjahren bei einer Einrichtung der 2. Säule, oder Bezug einer ganzen IV-Rente, wenn das Invaliditätsrisiko nicht versichert ist.

Ein endgültiger Wegzug aus der Schweiz ist ebenfalls ein Auszahlungsgrund. Bei einem Wegzug ins Ausland verhindert der Wohnsitz nach der Pensionierung den Bezug eines 3a-Guthabens nicht: Die Vorsorgeeinrichtung informiert die Inhaberin oder den Inhaber über die Modalitäten der Kapitalauszahlung.

Diese Sperre ist kein Mangel, sondern die Gegenleistung für den Steuerabzug. Wenn sofortige Verfügbarkeit Ihre Priorität ist, lautet das Thema freie Vorsorge (Säule 3b) — nicht «3a Immobilien im Portfolio».

Angestellt oder selbstständig: zwei Limiten, zwei Logiken

Selbstständigerwerbende, die in der Regel keiner BVG-Pensionskasse angeschlossen sind, können in die Säule 3a einzahlen und profitieren von der erweiterten Abzugsgrenze.

Für angestellte Personen mit Anschluss an die 2. Säule ist die Limite ein fixer Betrag. Für Personen ohne 2. Säule kombiniert sie einen Prozentsatz des Erwerbseinkommens UND einen absoluten Höchstbetrag: Es gilt der tiefere der beiden Werte.

Diese Asymmetrie verändert die Abwägung. Selbstständige mit hohem Einkommen haben einen deutlich grösseren Steuerhebel, müssen ihre berufliche Vorsorge aber vollständig selbst aufbauen — was die Frage des Risikoschutzes dringlicher macht als für Angestellte, die über ihre Pensionskasse bereits gedeckt sind.

Der rechtliche Rahmen hinter «3a Immobilien im Portfolio»

Der Rahmen der Säule 3a wird durch die Verordnung vom 13. November 1985 über die steuerliche Abzugsberechtigung für Beiträge an anerkannte Vorsorgeformen (BVV 3) gesetzt, in Kraft seit dem 1. Januar 1987.

Die Bundesverfassung bezeichnet die gebundene Selbstvorsorge als jene Form der privaten Vorsorge, die durch steuerliche Massnahmen und durch eine Politik zur Förderung des Wohneigentums unterstützt werden soll.

Die Säule 3a ist die gebundene Selbstvorsorge: Die Beiträge sind vom steuerbaren Einkommen abziehbar, das Guthaben ist dafür gesperrt. Die Säule 3b ist die freie Vorsorge — Sparen, Lebensversicherung, Anlagen — ohne Steuerabzug, dafür jederzeit verfügbar.

Dieser Rahmen erklärt, weshalb die Limiten überall identisch sind, weshalb die Bezugsgründe abschliessend aufgezählt werden, und weshalb nur zwei Arten von Einrichtungen eine Säule 3a anbieten dürfen.